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法制新闻1
上海市房屋租赁条例
发布日期:2010-06-04

上海市房屋租赁条例
总则


条(目的和依据)

    
为了规范本市的房屋租赁行为,保障房屋租赁当事人的合法权益,维护房屋租赁市场秩序,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。

第二条(适用范围)

    
本市行政区域内的房屋租赁适用本条例。

第三条(定义)

    
本条例所称的房屋租赁,是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益,由承租人向出租人支付租金的行为。

第四条(租赁原则)

    
房屋租赁应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

第五条(管理部门)

    
上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市房屋租赁的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责本辖区规定范围内房屋租赁的行政管理,业务上受市房地局领导。
    
本市公安、工商等有关管理部门按照各自职责,协同实施本条例。


第二章 租赁范围和条件


第六条(出租人)

    
房屋出租人应当是房屋所有权人;但出租依法代管的房屋和委托代理经租的房屋,代管人和委托代理人可以是房屋出租人。

第七条(承租人)

    
房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织;法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的,从其规定或者约定。

第八条(不得出租的房屋)

    
有下列情形之一的房屋不得出租:
    
(一)除依法代管的房屋外,未依法登记取得房地产权证书的;
    
(二)共有的房屋,未经全体共有人书面同意的;
    
(三)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;
    
(四)居住房屋不具备基本生活设施或者条件的;
    
(五)被鉴定为危险房屋的;
    
(六)不符合公安、环保、卫生等方面法律、法规规定的。
    
权属有争议尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的房屋,不得出租;但争议当事人同意出租,并对租金分配协商一致或者将租金作为房屋孳息提存的,可以出租。

第九条(商品房预租)

    
房地产开发企业预租商品房,应当符合商品房预售的条件,并依法取得市房地局或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。
    
已经预售的商品房不得预租。

第十条(划拨土地上房屋的出租)

    
以划拨方式取得土地使用权地块上建成的房屋出租的,出租人应当将租金中所含的土地收益上缴国家,但按照市人民政府制订的租金标准出租房屋的除外。
    
土地收益的具体标准,由市人民政府根据房屋地段等级、房屋用途等制订。

第十一条(向非本市的单位和人员出租房屋)

    
出租人向外省市来沪流动人员出租房屋的,应当同时符合《上海市外来流动人员管理条例》的规定。
    
出租人向境外组织或者个人出租房屋的,应当同时符合国家和本市的有关规定。


第三章 租赁合同的订立和登记备案


第十二条(租赁合同的订立)

    
房屋租赁应当依法订立书面租赁合同。

第十三条(租赁合同的主要内容)

    
房屋租赁合同包括下列主要内容:
    
(一)租赁当事人的姓名或者名称、住所;
    
(二)房屋座落地点、面积、结构、设施等状况;
    
(三)房屋用途;
    
(四)房屋交付日期;
    
(五)租赁期限;
    
(六)租金数额、支付方式和期限;
    
(七)房屋使用要求和维修责任;
    
(八)违约责任;
    
(九)争议的解决方式;
    
(十)租赁当事人约定的其他内容。
    
市房地局应当会同有关部门制订房屋租赁合同的示范文本,供租赁当事人参照使用;其中,公有居住房屋的租赁,可以使用市房地局统一印制的租用公房凭证。

第十四条(租金标准)

    
房屋的租金由租赁当事人协商确定,但下列房屋的租金应当按照市人民政府制订的标准执行:
    
(一)公有居住房屋;
    
(二)本条例施行前以行政调拨方式出租的公有非居住房屋;
    
(三)本条例施行后出租的公益性公有非居住房屋。

第十五条(租赁期限)

    
房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定,但不得超过二十年以及土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限。
    
租赁当事人未约定房屋租赁期限的,视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系,但公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系,其他房屋的出租人终止租赁关系应当在合理期限之前通知承租人。

第十六条(登记备案手续)

    
除租用公房凭证外,房屋租赁合同的订立、变更、解除或者终止,租赁当事人应当向市或者区、县房地产登记机构办理登记备案手续。
    
房屋租赁合同经登记备案的,由市房地局出具登记备案证明。
    
不符合本条例有关租赁范围或者条件规定的房屋租赁,其租赁合同不予登记备案。

第十七条(登记备案的效力)

    
房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。


第四章 房屋的交付、使用和维修


第十八条(房屋交付义务)

    
出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋。
    
出租人未按时交付房屋的,承租人可以催告出租人在合理期限内交付;逾期仍未交付的,承租人可以解除租赁合同。
    
出租人交付房屋的结构、设施等不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租人可以解除租赁合同。

第十九条(交付的房屋存在缺陷的处理)

    
交付的房屋存在影响承租人正常使用缺陷的,承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金;但出租人事先书面告知承租人,承租人未提出异议的除外。
    
交付的房屋危及承租人安全或者健康的,即使出租人事先告知承租人,承租人仍可以解除租赁合同。

第二十条(房屋所有权限制的告知义务)

    
房屋出租前已设定抵押,或者被依法查封、扣押、监管致使房屋所有权转移受到限制的,出租人应当事先书面告知承租人。

第二十一条(房屋使用要求)

    
承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,并遵守房屋使用和物业管理的有关规定。承租人需改变房屋用途的,应当书面征得出租人同意;依法须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
    
承租人未征得出租人同意改变房屋用途,造成房屋损坏的,出租人可以解除租赁合同。
    
出租人可以对承租人使用房屋的情况进行检查,但不得影响承租人正常使用房屋;承租人对出租人的检查应当予以配合。
 

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