小两口如何保障各自房产权益？

　　如果夫妻一方背着另一方，把房子卖掉了，这样的买卖成立吗？家住海曙的陈先生最近就遇到这么一桩烦心事。

　　据陈先生说，婚前和老婆共同买了一套房，婚后共同付按揭，不过房子登记在老婆名下。这段时间，两人打算离婚，万万没想到，老婆竟背着他把房子卖掉了。现在，买方已把房子此前的按揭还完了，不过房款还没全部付清。

　　“这样的买卖成立吗？我能不能以相关法律阻止啊？我的权益难道不能得到保护吗？”陈先生一口气问了3个问题，可见他挺着急的。

　　登记簿效力大，房子恐难追回

　　陈先生能追回房子吗？“就目前情况来看，恐怕他无法追回房子了。”宁波市房产交易中心法规科工作人员冯辉表示。

　　他解释说，因为是婚前登记在一方名下的房屋，一般认为属于该方单独所有，他（她）有权单独处分。也就是说，陈先生的妻子与买家签订的房屋买卖合同是有效的。

　　如果这套房子是陈先生和妻子婚后购买，房子登记在妻子名下，卖掉的房子能追回吗？冯辉表示，这恐怕也很难。他说，物权法实施之前，按照婚姻法规定，婚姻关系存续期间取得的即便是只登记在夫或者妻一方名下的财产，如夫妻双方没有特别约定，一般都视为夫妻共有财产，单方处分房产的行为往往会被人民法院认定为无效。但物权法实施后，这种行为就有了不同的认定。基于房屋登记簿的公示公信效力，对于善意购房者，物权法给予了保护。也就是说，只要买受人购房时不知情，以正常价格购买，且办理产权变更手续，那买受人就取得了房屋的所有权，未登记名字一方要求追回房屋的请求不会得到法院的支持。

　　房子追不回，可以提出赔偿

　　虽然房子追不回来，陈先生还是可以通过财产诉讼分割财产。婚姻法司法解释（三）有关规定是这样的：离婚时双方就财产分割达不成协议的，对于婚前买房登记于一方名下，婚后共同偿还房屋按揭贷款的，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务；双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　根据这条解释，陈先生可以通过司法途径，拿到此前自己支付的按揭款及相应的增值部分。

　　如果是婚后取得的房屋，夫妻一方擅自处分共有的房屋造成另一方损失，另一方可以请求赔偿损失。

　　如何更好维权？最稳妥的办法是加名

　　因为房本上没有自己的名字，陈先生能得到的补偿较他的心理预期（房款总额的一半），差距还是挺大的。如何避免这类情况的发生？

　　最简单、最稳妥的办法就是加名。冯辉说，房屋登记时要求加上自己的名字，或者在房屋登记之后与妻子协商，要求在房产证上加名。加名了，房产就是双方共有，房产的处分就需要共有人同意。一方擅自处分共有房产，没有征得其他共有人的同意，是无权处分的。

　　如果产权登记一方不同意另一方加名，又该怎么办？“对于婚后所得房屋，另一方可凭结婚证、身份证等相关证明，先向房屋登记机构申请异议登记，房屋登记机构受理后，15天内到法院提出确权诉讼。”冯辉说，如果法院判决确认房屋是夫妻共有财产，拿着法院的确权判决书，就可以到登记机构申请在房产上加名了。

　　不同情况下，夫妻房产权分法不同

　　区分夫妻婚前单独所有的财产和婚后共有财产，一般情况下是以结婚登记时间为节点，结婚登记之后取得的财产，就是夫妻共有财产，结婚登记前一方取得财产的就是单方财产。

　　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。达不成协议的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，双方共同支付的款项以及相应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　婚后房产证加名的，除非在产权证中约定了夫妻双方所占产权的份额，否则在进行财产清算时，要按照对半分配的原则来进行分配。

　　当然，双方另有协议，比如婚前做财产约定公证，双方协议婚姻存续期间经济各自独立，即AA制，等等，那就不存在共有财产及其分割了。